El pasado 20 de noviembre de 2025, la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Supremo dictó una sentencia relevante para propietarios de viviendas alquiladas que venden el inmueble sin haber ejercido una actividad económica empresarial o profesional.
¿Qué ha decidido el Tribunal Supremo?
Hasta ahora, la Agencia Tributaria venía aplicando, de forma prácticamente generalizada, un porcentaje mínimo de amortización del 3 % anual para calcular el valor de adquisición de un inmueble alquilado a efectos del IRPF en la transmisión (venta). Esta amortización se resta del valor de adquisición y, por tanto, reduce la ganancia patrimonial sometida a impuesto.
Sin embargo, el Tribunal Supremo ha establecido que:
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Esa amortización del 3 % no es una obligación matemática para todos los casos, sino más bien un porcentaje orientativo cuando no existe norma expresa.
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Cuando el contribuyente ha calculado la amortización conforme a tablas de depreciación más ajustadas a la realidad del bien (como las de la Orden Ministerial de 27 de marzo de 1998), puede aplicarse una amortización inferior al 3 % al determinar el valor de adquisición del inmueble transmitido.
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Esta doctrina beneficia directamente al contribuyente, que puede justificar un porcentaje de amortización más bajo que refleje mejor la depreciación real sufrida por el inmueble durante el tiempo que estuvo arrendado.
¿Por qué es importante esta doctrina?
La amortización del inmueble arrendado tiene un impacto directo sobre la ganancia o pérdida patrimonial gravada en el IRPF al vender dicho bien. Al reducir el valor de adquisición mediante la amortización, se aumenta la base imponible de la ganancia. Permitir una amortización inferior al 3 % significa que, en muchos casos, la ganancia fiscalizable puede ser menor, lo que reduce la carga tributaria del contribuyente.
Contexto fiscal
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La amortización de inmuebles alquilados ya era un gasto fiscalmente reconocido en el IRPF, siempre excluyendo el valor del suelo y limitado en su cálculo por normativa del impuesto y del reglamento.
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La Agencia Tributaria considera como gastos deducibles las cantidades destinadas a la amortización de bienes que generan rendimientos del capital inmobiliario, siempre que correspondan a depreciación efectiva.
Repercusiones prácticas
Esta sentencia es particularmente relevante para:
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Arrendadores particulares no empresarios.
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Inmuebles arrendados durante largos períodos, donde la depreciación real puede no encajar con el criterio estándar del 3 %.
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Contribuyentes que busquen optimizar la tributación de sus transmisiones inmobiliarias dentro de la legalidad.
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