El TEAC abre la puerta a recuperar la deducción por vivienda habitual tras vender y cancelar la hipoteca

El Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC) ha establecido un nuevo criterio favorable a los contribuyentes acogidos al régimen transitorio de la deducción por inversión en vivienda habitual, previsto en la disposición transitoria decimoctava de la Ley del IRPF.

En su resolución nº 2995/2025, de 20 de octubre de 2025, el TEAC concluye que las cantidades obtenidas por la venta de la vivienda habitual y destinadas a cancelar el préstamo hipotecario que la gravaba pueden integrarse en la base de deducción, aunque dicha cancelación se produzca una vez realizada la venta.

🔹 El criterio anterior: postura restrictiva de la DGT

Hasta esta resolución, la Administración venía manteniendo un criterio mucho más limitado, apoyado en consultas como la V2711-14 (10/10/2014), en la que la Dirección General de Tributos sostuvo que:

“A partir de la venta, el préstamo ya no corresponde a la vivienda habitual, ni su cancelación puede considerarse pago destinado a la financiación de su adquisición.”

Esto implicaba que, en caso de venta de la vivienda habitual, solo podían deducirse las cantidades satisfechas hasta el día anterior a la transmisión.
La amortización de la hipoteca realizada con el dinero obtenido por la venta quedaba fuera de la base de deducción, porque se entendía que ya no se trataba de “inversión en vivienda habitual”.

🔹 El nuevo criterio del TEAC: interpretación económica y finalista

El TEAC rompe con ese enfoque formalista y adopta una interpretación económica y coherente con la finalidad de la deducción.

El Tribunal afirma que lo relevante no es el momento exacto de la cancelación, ni el origen del dinero utilizado, sino el destino efectivo de las cantidades: amortizar un préstamo que fue contratado para la adquisición de la vivienda habitual.

Además, el TEAC recuerda que el dinero es fungible, por lo que carece de sentido distinguir si procede del ahorro, de los ingresos o de la propia venta de la vivienda.
Si esas cantidades se emplean en cancelar el préstamo vinculado a la vivienda habitual, deben considerarse inversión deducible dentro del régimen transitorio.

🔹 Ejemplo comparativo

Supongamos un contribuyente con derecho a la deducción transitoria:

• Vivienda adquirida en 2011.

• Cuota mensual del préstamo: 800 €.

• Durante 2025 paga 8 cuotas (enero–agosto): 6.400 €.

• El 18/08/2025 vende la vivienda y destina 45.000 € del precio de venta a cancelar la hipoteca.

💡 Recordatorio: La base máxima anual de deducción por inversión en vivienda habitual es de 9.040 €, por lo que el cambio de criterio no aumenta el límite, sino las cantidades que pueden computarse dentro de él.

El impacto del nuevo criterio del TEAC será mayor cuanto antes se produzca la venta dentro del año natural.
Esto se debe a que, bajo el criterio anterior, solo podían deducirse las cuotas satisfechas hasta la fecha de la venta, por lo que si la transmisión tenía lugar en los primeros meses del ejercicio, el importe deducible era muy reducido.
Con el nuevo criterio, al poder incluir también la cancelación total del préstamo con el dinero obtenido en la venta, se alcanza fácilmente la base máxima de 9.040 €, incluso aunque la operación se realice a comienzos del año

🔹 ¿Tiene efectos retroactivos?

Aunque el TEAC no dicta una norma nueva, sino que reinterpreta la existente, su criterio tiene efectos interpretativos retroactivos:
es decir, se considera que esta era la correcta interpretación de la ley desde el principio.

Por tanto:

• No afecta a ejercicios prescritos (más de cuatro años desde el fin del plazo de declaración).

• Sí permite solicitar la rectificación de autoliquidaciones de ejercicios no prescritos si el contribuyente no aplicó la deducción por seguir el criterio anterior.

Para ello será necesario:

1. Acreditar que la vivienda transmitida era la habitual.

2. Que el préstamo cancelado financiaba su adquisición.

3. Que las cantidades obtenidas de la venta se destinaron efectivamente a su amortización.

4. Invocar la resolución del TEAC nº 2995/2025 como fundamento.

🧩 Conclusión

El nuevo criterio del TEAC favorece a los contribuyentes acogidos al régimen transitorio de la deducción por inversión en vivienda habitual, al permitir incluir en la base las cantidades procedentes de la venta utilizadas para cancelar la hipoteca.

Esta resolución unifica doctrina, aporta seguridad jurídica y corrige una interpretación excesivamente formalista que dejaba fuera numerosos supuestos reales en los que el destino económico de los fondos —amortizar el préstamo de la vivienda habitual— era inequívoco.

💼 ¿Has vendido tu vivienda y cancelado la hipoteca en los últimos años?

Si te encuentras en esta situación y no aplicaste la deducción por inversión en vivienda habitual en tu declaración por las cantidades de cancelación, podrías tener derecho a una devolución por los ejercicios aún no prescritos.

Desde nuestro despacho analizamos cada caso de forma individual para comprobar si se cumplen los requisitos y, en su caso, preparamos la solicitud de rectificación y el escrito de alegaciones conforme al nuevo criterio del TEAC, garantizando que la presentación se realice correctamente ante la Agencia Tributaria.

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