El Real Decreto-ley 2/2026, de 3 de febrero, ha prorrogado hasta el 31 de diciembre de 2026 la suspensión extraordinaria de los procedimientos de desahucio y lanzamientos en supuestos de vulnerabilidad económica del arrendatario, medida vigente desde 2020.
Sin embargo, la norma introduce una modificación relevante en el ámbito subjetivo de aplicación: la suspensión ya no se aplica cuando el arrendador sea titular de dos o menos viviendas.
Ámbito de la prórroga de la suspensión
La prórroga mantiene el esquema del escudo social:
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Se aplica a arrendatarios en situación de vulnerabilidad económica y social
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Debe tratarse de su vivienda habitual
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Debe existir falta de alternativa habitacional
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La suspensión afecta al procedimiento de desahucio y al lanzamiento
Todo ello hasta el 31 de diciembre de 2026.
Exclusión de los pequeños propietarios
La principal novedad es que la suspensión no será aplicable cuando el arrendador tenga dos o menos viviendas.
Esto supone que:
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El juez no podrá acordar la suspensión del lanzamiento por vulnerabilidad del inquilino
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El procedimiento de desahucio seguirá su curso ordinario
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La búsqueda de alternativa habitacional corresponderá a los servicios sociales, no al arrendador
En cambio, la suspensión se mantiene cuando el propietario sea gran tenedor (tres o más viviendas), en los términos ya previstos en la normativa anterior.
Efectos sobre procedimientos ya suspendidos
La norma prevé que los procedimientos que estuvieran suspendidos continúen en esa situación, pero permite que los arrendadores que cumplan el requisito de dos o menos viviendas puedan solicitar la reanudación.
Este punto tiene especial relevancia práctica para procedimientos iniciados antes de la entrada en vigor del RDL.
Compensación a arrendadores
Se mantiene el sistema de compensación económica a favor de los propietarios afectados por la suspensión en los supuestos en que esta continúe aplicándose (principalmente grandes tenedores), así como los plazos para su solicitud.
Impacto práctico en el desahucio por falta de pago
Desde el punto de vista procesal:
Antes de la reforma
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El arrendador podía obtener sentencia
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El lanzamiento podía quedar suspendido por vulnerabilidad del inquilino
Desde el RDL 2/2026
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Si el arrendador tiene 1 o 2 viviendas → no hay suspensión
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Si es gran tenedor → se mantiene la posible suspensión
Esto no elimina la necesidad de tramitar el procedimiento de desahucio por falta de pago conforme a la LEC, pero reduce la paralización en fase de ejecución para pequeños arrendadores.
Conclusión
El Real Decreto-ley 2/2026 no suprime el escudo social, sino que limita su aplicación subjetiva, excluyendo a los arrendadores con dos o menos viviendas.
La medida introduce una diferenciación clara entre pequeños propietarios y grandes tenedores y tiene un efecto directo en la fase de lanzamiento de los procedimientos de desahucio por impago.
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