La aprobación de las medidas anticrisis del Gobierno por la guerra de Irán, introduce nuevamente medidas de contención en el mercado del alquiler de vivienda habitual, en línea con las adoptadas en anteriores situaciones de crisis.
La norma ha entrado en vigor el 21 de marzo de 2026 , produciendo efectos inmediatos sobre la actualización de rentas y la duración de los contratos de arrendamiento. Se trata, no obstante, de una disposición provisional, pendiente de convalidación por el Congreso de los Diputados, lo que introduce un cierto grado de incertidumbre sobre su mantenimiento en el tiempo.
Limitación de la actualización de la renta al 2%
Desde la entrada en vigor del Real Decreto-ley, la actualización de la renta en los contratos de arrendamiento de vivienda habitual queda limitada al 2%, con independencia de lo que establezca el contrato.
Esto supone que, aunque el contrato prevea la actualización conforme al IPC u otro índice, el incremento máximo aplicable será del 2%. Se trata de una medida de carácter imperativo, que no puede ser modificada por acuerdo entre las partes y cuya aplicación es obligatoria para el arrendador.
Conviene destacar que esta limitación no tiene efectos retroactivos. Por tanto, aquellas actualizaciones de renta que se hubieran aplicado con anterioridad al 21 de marzo de 2026 conforme al régimen vigente en ese momento mantienen su validez, aunque superen el 2%.
Sin embargo, en aquellos supuestos en los que la actualización estuviera prevista para fechas anteriores pero no se hubiera aplicado todavía, la situación cambia de forma relevante. Es frecuente que muchos arrendadores esperen a la publicación del IPC del mes anterior para calcular la actualización, comunicándola posteriormente al inquilino. En estos casos, si la actualización no se había formalizado antes del 21 de marzo, deberá aplicarse el nuevo límite del 2%, aunque la fecha de revisión contractual fuera anterior.
La clave, por tanto, no es la fecha en la que el contrato prevé la actualización, sino el momento en que esta se aplica efectivamente.
Prórroga extraordinaria de los contratos de arrendamiento
Junto con la limitación de rentas, el Real Decreto-ley mantiene el mecanismo de prórroga extraordinaria de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual.
En aquellos casos en los que el contrato finalice dentro del periodo de aplicación de estas medidas, el arrendatario podrá solicitar una prórroga adicional, normalmente de hasta un año, durante la cual se mantendrán las mismas condiciones contractuales, incluida la renta.
Esta prórroga tiene carácter obligatorio para el arrendador, salvo en supuestos muy concretos previstos en la normativa, como la necesidad de destinar la vivienda a uso propio en los términos legalmente establecidos.
En la práctica, esta medida limita la capacidad del arrendador para recuperar la vivienda o modificar las condiciones contractuales en el corto plazo.
Impacto práctico para arrendadores
Estas medidas tienen una incidencia directa en la gestión de los contratos de arrendamiento, especialmente en el momento actual.
De forma particular, deben revisarse con detenimiento aquellas actualizaciones de renta que se encontraban pendientes de aplicación en el mes de marzo. En estos casos, si no se hubieran comunicado y aplicado antes del 21 de marzo de 2026, deberán ajustarse necesariamente al límite del 2%.
Asimismo, los arrendadores deberán tener en cuenta que la finalización del contrato no implica necesariamente la extinción de la relación arrendaticia, dado el derecho del inquilino a solicitar la prórroga extraordinaria en los términos indicados.
Naturaleza provisional de la medida
Debe recordarse que el instrumento utilizado es el del Real Decreto-ley, lo que implica que la norma deberá ser convalidada por el Congreso en el plazo de treinta días.
Hasta que dicha convalidación se produzca, las medidas son plenamente aplicables. No obstante, no puede descartarse que durante su tramitación parlamentaria se introduzcan modificaciones o, en su caso, que la norma no sea convalidada, lo que obligaría a analizar nuevamente la situación.
Conclusión
La entrada en vigor del Real Decreto-ley 7/2026 obliga a los arrendadores a revisar de forma inmediata su posición, especialmente en relación con las actualizaciones de renta previstas para estas fechas y la gestión de contratos próximos a su vencimiento.
En particular, resulta esencial tener en cuenta que cualquier actualización no aplicada antes del 21 de marzo queda sujeta al límite del 2%, y que la finalización del contrato puede dar lugar a una prórroga obligatoria a favor del inquilino.
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