Publicado: 13 de noviembre de 2026
El Boletín Oficial del Estado del 13 de noviembre de 2026 ha publicado dos decisiones importantes del Congreso de los Diputados que afectan directamente al mercado del alquiler, a los derechos de propietarios e inquilinos y a la fiscalidad de la vivienda.
El Real Decreto-ley 29/2026 ha sido convalidado y continúa vigente, mientras que el Real Decreto-ley 28/2026 ha sido derogado.
Aunque ambas normas se aprobaron inicialmente el 6 de octubre, su contenido era diferente. Por ello, conviene aclarar qué medidas se mantienen, cuáles han quedado rechazadas y cómo afectan a los contratos de arrendamiento y a los impuestos.
1. Prórroga extraordinaria de los contratos de alquiler: hasta dos años adicionales
Una de las medidas más relevantes es la posibilidad de que determinados inquilinos soliciten una prórroga extraordinaria de su contrato de vivienda habitual durante un máximo de dos años.
Esta medida afecta a contratos que ya estaban vigentes cuando entró en vigor el Real Decreto-ley 29/2026 y que se encuentren en las situaciones previstas por la norma, entre ellas aquellos cuyo período de prórroga obligatoria finalice antes del 31 de diciembre de 2028.
También contempla determinados contratos que estén finalizando sus prórrogas posteriores o se encuentren en situación de tácita reconducción.
¿Qué debe tener en cuenta el inquilino?
La ampliación debe solicitarse y no se produce automáticamente por el simple hecho de que el contrato esté próximo a finalizar.
Además, se exige que el arrendatario esté al corriente del pago del alquiler y que lo haya estado mensualmente durante los ocho meses anteriores.
Por tanto, antes de considerar que un contrato puede ampliarse otros dos años, habrá que comprobar su fecha de celebración, las prórrogas ya disfrutadas y el cumplimiento de las condiciones legales.
Esta prórroga extraordinaria debe distinguirse de las prórrogas ordinarias de la Ley de Arrendamientos Urbanos y de las previstas para determinadas situaciones de vulnerabilidad o viviendas situadas en zonas tensionadas.
2. Limitación de las subidas del alquiler hasta el 31 de diciembre de 2027
La norma también establece límites extraordinarios a la actualización anual de las rentas.
Cuando corresponda revisar el alquiler durante el período comprendido entre la entrada en vigor del decreto y el 31 de diciembre de 2027, habrá que tener en cuenta las siguientes reglas:
- Si la renta supera el límite máximo aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia, no podrá incrementarse.
- En los demás supuestos, las partes podrán negociar la actualización y, si no alcanzan un nuevo acuerdo, el incremento no podrá superar el 2%.
Ejemplo práctico: si un inquilino paga 900 euros mensuales y no existe un nuevo acuerdo entre las partes, una actualización del 2% supondría 18 euros adicionales al mes, siempre que proceda actualizar la renta y se cumplan las condiciones legales.
No debe confundirse esta actualización anual con el precio que puede establecerse al firmar un nuevo contrato, que está sujeto a otras reglas.
3. Alquileres de temporada: ya no basta con poner una duración de once meses
La regulación de los alquileres temporales es otro de los cambios importantes.
Hasta ahora, era frecuente encontrar contratos de once meses que se presentaban como alquileres de temporada, aunque en la práctica el inquilino utilizara la vivienda como residencia habitual.
Con la nueva regulación, el contrato deberá indicar expresamente la causa que justifica la necesidad temporal de alojamiento.
Por ejemplo, puede tratarse de una persona que se desplaza a otra ciudad durante unos meses para cursar estudios o realizar un trabajo temporal.
La causa deberá ser real y poder acreditarse. Además, corresponderá al propietario demostrar su existencia cuando resulte necesario.
Como regla general, estos contratos tendrán una duración superior a 31 días y no podrán exceder de doce meses, aunque existen excepciones cuando la causa temporal justifique una duración superior.
También se establecen consecuencias cuando se encadenan contratos temporales sin justificación suficiente.
Si no existe una verdadera causa de temporalidad, el contrato puede quedar sometido a las normas del alquiler de vivienda habitual, incluidos los derechos de duración y prórroga que correspondan.
En consecuencia, llamar a un contrato «de temporada» no será suficiente para evitar la aplicación de las normas del alquiler habitual.
4. Alquiler por habitaciones: límites al precio y mayor protección
El alquiler por habitaciones también recibe una regulación más específica.
La finalidad es evitar que dividir una vivienda en varias habitaciones permita eludir las limitaciones aplicables al alquiler residencial.
Entre las novedades se encuentra la limitación de la suma de las rentas de las habitaciones respecto del importe que correspondería al alquiler de la vivienda completa, conforme a las reglas legales aplicables.
Esto significa que no se podrá utilizar libremente el alquiler individual de habitaciones para superar los límites establecidos para la vivienda.
Además, habrá que diferenciar si la habitación se alquila para cubrir una necesidad de vivienda habitual o una estancia verdaderamente temporal.
La regulación estatal deberá aplicarse teniendo en cuenta también las disposiciones autonómicas que correspondan.
5. Nuevas obligaciones para los propietarios en los contratos de alquiler
El decreto incorpora otras modificaciones de la Ley de Arrendamientos Urbanos que conviene conocer.
Garantías adicionales y seguros de impago
No podrá exigirse al inquilino la contratación de un seguro de impago del alquiler u otras coberturas semejantes.
También se mantienen límites a las garantías adicionales que puede exigir el propietario. Para determinados contratos de vivienda habitual, el máximo es de dos mensualidades adicionales a la fianza legal, mientras que para los arrendamientos temporales se establece un límite específico de una mensualidad.
Entrega de la vivienda al finalizar el contrato
Se introduce la obligación de documentar por escrito el estado de la vivienda cuando el inquilino entrega las llaves.
Este documento deberá firmarse por ambas partes.
Si no se firma o no se hacen constar desperfectos, se presumirá, salvo prueba en contrario, que la vivienda se entregó en adecuado estado de conservación.
Esta novedad hace especialmente recomendable contar con un inventario inicial y fotografías del estado de la vivienda.
Venta de una vivienda alquilada
También se refuerzan los derechos de adquisición preferente del inquilino, conocidos como tanteo y retracto.
La nueva regulación establece que no podrá pactarse la renuncia del arrendatario a estos derechos y contempla reglas específicas para las ventas conjuntas de varios inmuebles.
Por tanto, antes de vender una vivienda arrendada será necesario revisar las obligaciones de comunicación al inquilino y el régimen legal aplicable al contrato.
6. Protección frente a determinados desahucios hasta 2030
El decreto mantiene medidas de protección para personas en situación de vulnerabilidad económica y social que no disponen de una alternativa habitacional.
Estas medidas se extienden, en los supuestos previstos, hasta el 31 de diciembre de 2030.
Sin embargo, esto no significa que todos los desahucios estén suspendidos.
La aplicación depende de las circunstancias del ocupante, de la existencia de vulnerabilidad, de la alternativa habitacional disponible y de las condiciones del procedimiento judicial.
La norma distingue, además, diferentes situaciones en función de quién promueva el procedimiento.
Por tanto, ni el propietario debe entender que cualquier recuperación de la vivienda queda paralizada, ni el inquilino puede considerar que la suspensión se produce automáticamente.
7. Cambios en el IRPF para los propietarios que alquilan viviendas
Las novedades fiscales son especialmente relevantes porque modifican las reducciones aplicables a los rendimientos obtenidos por el alquiler de vivienda habitual.
Conviene recordar que estas reducciones se aplican sobre el rendimiento neto positivo, es decir, sobre los ingresos del alquiler una vez descontados los gastos fiscalmente deducibles.
La nueva regulación establece diferentes porcentajes según las circunstancias del contrato.
Propietarios que firman un nuevo contrato
Cuando el propietario no tenga la consideración de gran tenedor, la reducción dependerá, entre otros factores, de si mantiene, reduce o incrementa el alquiler respecto al contrato anterior.
Si reduce la renta inicial en más de un 5%, las reducciones pueden oscilar entre el 70% y el 100%, dependiendo de las condiciones exigidas.
Entre los supuestos que pueden dar derecho al 100% se encuentra la formalización de un nuevo contrato con el mismo inquilino después de finalizar determinados períodos legales, siempre que se cumplan los demás requisitos.
En cambio, cuando se firma un nuevo contrato incrementando el precio del alquiler, la reducción disminuye progresivamente.
Por ejemplo, una subida de hasta el 5% puede dar derecho a una reducción del 40%, mientras que un incremento superior al 20% puede reducirla al 15%.
Viviendas que se alquilan por primera vez
También existen reducciones específicas para los propietarios que alquilan por primera vez una vivienda.
Los porcentajes pueden llegar al 100% cuando se cumplen las condiciones de precio establecidas por la normativa.
La ubicación de la vivienda, la edad del inquilino y el importe de la renta también pueden influir en la reducción aplicable.
Viviendas rehabilitadas y alquiler social
Se contempla una reducción del 60% para determinados alquileres de viviendas rehabilitadas durante los dos años anteriores a la celebración del contrato.
También se prevén reducciones del 70% para determinados alquileres sociales o incluidos en programas públicos.
¿Qué ocurre con los contratos antiguos?
Este punto es fundamental.
La nueva normativa establece un régimen transitorio que distingue entre los contratos celebrados antes de la Ley de Vivienda de 2023 y los formalizados posteriormente.
Por tanto, no puede aplicarse automáticamente el nuevo sistema de reducciones a todos los alquileres que ya estaban vigentes.
Además, se contempla una reducción específica del 80% para determinados supuestos de prórroga tácita que cumplan los requisitos establecidos.
Antes de preparar la declaración de la renta será necesario comprobar la fecha del contrato, sus modificaciones y el régimen fiscal que le corresponde.
8. Nueva deducción estatal en el IRPF para los inquilinos
La norma introduce una deducción estatal por el alquiler de la vivienda habitual para contribuyentes cuya base imponible sea inferior a 33.007,20 euros anuales.
La deducción será del 10% de las cantidades satisfechas por el alquiler, con los límites establecidos legalmente.
Cuando la base imponible no supere 23.007,20 euros, la base máxima de deducción será de 11.630 euros anuales.
Para rentas superiores a esa cifra, la base máxima se irá reduciendo progresivamente hasta alcanzar el límite establecido.
Ejemplo: una persona que paga 700 euros mensuales de alquiler abona 8.400 euros al año. Si cumple todos los requisitos y dispone de base suficiente de deducción, podría aplicar una deducción estatal de 840 euros.
Sin embargo, existen condiciones adicionales.
Entre ellas, durante al menos la mitad del ejercicio, ni el contribuyente ni los miembros de su unidad familiar podrán ser titulares de determinados derechos sobre otra vivienda situada a menos de 50 kilómetros de la arrendada, salvo las excepciones previstas.
Esta deducción estatal debe diferenciarse de las deducciones autonómicas por alquiler, que tienen sus propias condiciones.
9. IVA del 10% para determinados alquileres turísticos desde diciembre de 2026
Otra modificación importante afecta al alquiler turístico y de corta duración.
Desde el 1 de diciembre de 2026, determinados alquileres de apartamentos o viviendas amuebladas por estancias de hasta treinta noches quedarán sujetos al IVA del 10%, cuando se cumplan las condiciones establecidas por la norma.
Esto supone un cambio para propietarios que anteriormente realizaban alquileres exentos de IVA por no prestar servicios propios de la industria hotelera.
Por ejemplo, un propietario que alquile una vivienda amueblada durante una semana deberá revisar si la operación reúne los requisitos para tributar al 10%.
La modificación no significa que cualquier contrato temporal deba llevar IVA. Es necesario distinguir los alquileres turísticos o de corta duración de los arrendamientos destinados a cubrir necesidades residenciales.
Además, la tributación por IVA puede implicar nuevas obligaciones de facturación, presentación de declaraciones y revisión del régimen de deducción de las cuotas soportadas.
10. IVA reducido para determinadas obras en viviendas alquiladas
También desde el 1 de diciembre de 2026 se amplían los supuestos en los que determinadas obras de renovación y reparación pueden beneficiarse del IVA reducido del 10%.
La modificación alcanza a viviendas destinadas al alquiler habitual, con independencia de la condición del propietario, siempre que se cumplan los requisitos establecidos.
Entre ellos se encuentran determinadas condiciones sobre la antigüedad de la vivienda, el coste de los materiales aportados y los medios de pago.
Por tanto, no todas las reformas tributarán automáticamente al 10%.
Antes de contratar una obra será conveniente comprobar si reúne las condiciones necesarias.
11. Otras novedades fiscales: IBI y viviendas desocupadas
La reforma también introduce modificaciones en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles.
Se amplían las posibilidades de establecer recargos sobre determinadas viviendas desocupadas de forma permanente.
En municipios situados en zonas de mercado residencial tensionado se contemplan reglas específicas, con porcentajes que pueden incrementarse según el número de inmuebles del propietario y el tiempo durante el que permanezcan vacíos.
Es importante señalar que estos recargos no se aplican automáticamente por el simple hecho de tener una segunda vivienda.
Su exigencia depende de los requisitos legales, de la situación del inmueble y de la regulación que apruebe el ayuntamiento correspondiente.
12. ¿Qué medidas han sido rechazadas por el Congreso?
Hasta aquí hemos analizado las principales novedades del Real Decreto-ley 29/2026, que continúa vigente.
Sin embargo, el Congreso también ha rechazado el Real Decreto-ley 28/2026, que pretendía reforzar la estabilidad de los contratos de vivienda habitual.
Entre sus principales medidas figuraban las siguientes.
Renovación de contratos por otros cinco o siete años
El decreto rechazado contemplaba una modificación del régimen de prórrogas para permitir que determinados contratos se renovasen por nuevos períodos de cinco años, o siete cuando el propietario fuera una persona jurídica.
Esta modificación no llegará a aplicarse.
Es importante no confundirla con la prórroga extraordinaria de hasta dos años prevista en el decreto que sí ha sido convalidado.
Indemnizaciones de hasta doce mensualidades
También se contemplaba que, en determinadas circunstancias, el propietario tuviera que indemnizar al inquilino cuando decidiera poner fin al contrato.
Las indemnizaciones podían alcanzar hasta doce mensualidades.
Esta nueva obligación tampoco entrará en vigor.
La derogación no elimina, sin embargo, las indemnizaciones o responsabilidades que ya pudieran corresponder conforme a la legislación vigente o a un contrato concreto.
13. ¿Desde cuándo se aplican las nuevas medidas?
Aunque los acuerdos parlamentarios se han publicado en el BOE el 13 de noviembre, no todas las novedades comienzan a aplicarse en esa fecha.
El Real Decreto-ley 29/2026 entró en vigor, con carácter general, el 8 de octubre de 2026, después de su publicación inicial en el BOE.
Otras medidas tienen fechas específicas.
Por ejemplo, las modificaciones del IVA para determinados alquileres de corta duración y obras de renovación y reparación tienen efectos desde el 1 de diciembre de 2026.
En materia de IRPF existen reglas especiales y transitorias, así como disposiciones con efectos desde 2026 y otras desde 2027.
Por ello, no basta con conocer la fecha de publicación de la norma: también hay que revisar cuándo resulta aplicable cada medida.
14. ¿Qué deben hacer ahora propietarios e inquilinos?
Las novedades introducidas afectan a cuestiones muy habituales: la duración de los contratos, las subidas de renta, los alquileres temporales, las garantías exigibles y la tributación de los ingresos por alquiler.
Para los propietarios será especialmente importante revisar los contratos antes de formalizarlos, renovarlos o modificarlos, así como comprobar qué reducción del IRPF corresponde en cada caso.
Los inquilinos, por su parte, deberán conocer las condiciones para solicitar las prórrogas extraordinarias y comprobar si pueden beneficiarse de las nuevas deducciones fiscales.
En definitiva, la convalidación de uno de los decretos y la derogación del otro no significan que todas las medidas anunciadas inicialmente hayan entrado en vigor.
Algunas continúan aplicándose, otras han quedado rechazadas y varias tienen requisitos o períodos transitorios que deben analizarse individualmente.
En Joysa Gestión de Empresas asesoramos sobre las obligaciones fiscales derivadas de los arrendamientos y las cuestiones administrativas relacionadas con los contratos de alquiler, para que propietarios e inquilinos puedan conocer las consecuencias de cada operación.
Para más información sobre este tema y otros aspectos fiscales, no dudes en ponerte en contacto con nosotros.
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